• 1. Finanzplanung statt Kostenexplosion
• 2. Planung und Steuerung
• 3. Leistungsverzeichnis
• 4. Risiko im Griff

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Von Heike Eberle

Finanzrahmen klären | Eigenheim-Markt: Preisskala | Grundstückskosten | Kostentreiber

(25.06.2008) Der Bau eines Hauses kann für den Bauherrn zu unangenehmen Überraschungen führen: Oft genug stellt sich heraus, dass die ursprünglich veranschlagten Kosten um ein Vielfaches überschritten werden.

In unserem Leitfaden erklärt Heike Eberle Bauherren die wichtigsten Ursachen für die Kostenexplosion beim Hausbau und erklärt, wie Sie dafür sorgen, dass Ihnen die Baukosten nicht aus dem Ruder laufen. Als Bauunternehmerin und Unternehmensberaterin kennt sie die problematischen Folgen mangelnder finanzieller Planung beim Bauen aus jahrelanger Erfahrung.

Den Finanzrahmen klären!

Eines der wichtigsten Motive für das Wohnen in eigenen vier Wänden ist der Wunsch nach finanzieller Freiheit. Warum das Geld für die Monatsmiete nicht lieber in ein Eigenheim stecken?

Im Prinzip rechnet sich das ja auch durchaus. Aber nur, wenn nicht später die Kluft zwischen Anspruch und Kapital zum bösen Erwachen führt.

Aus diesem Grunde sollten Sie zuallererst einen groben Finanzrahmen für Ihren Hausbau abstecken. Was ist Ihnen das Eigenheim wert? Wie viele eigene Mittel stehen Ihnen zur Verfügung?

Eine Faustregel besagt, dass mindestens 30 % (besser 40 %) des gesamten Finanzrahmens durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte.

Überstürzen Sie Ihr Vorhaben nicht und lassen Sie sich zeitlich durch nichts unter Druck setzen. Kostenerwägungen, die Sie jetzt außer Acht lassen, können sich später bitter rächen. Stellen Sie fest, was Ihr Wunschziel ist und stimmen Sie es in Ruhe mit Ihren Finanzen ab. Beim Bau geht es schließlich immer auch darum, eine Brücke zwischen den Träumen und dem Budget zu errichten.

Wir stellen immer wieder fest, dass Bauherren häufig keine Ahnung haben, was das Erstellen oder Sanieren eines Bauobjektes tatsächlich kostet. Über die Milchpreise weiß jeder ungefähr Bescheid. Doch so mancher, der vom Eigenheim träumt, erschrickt bereits bei der ersten Kostenschätzung über die Baukosten.

Die Preisskala auf dem Eigenheimmarkt

Zu allererst sollten Sie sich über die grundlegenden Möglichkeiten des Eigenheim-Marktes informieren:

• Da gibt es die "Systemhäuser" in massiver Stein-auf-Stein- Bauweise. Ein Haus von der Stange, mehrfach schon gebaut.

  • Vorteil: Baufehler sind vermutlich längst erkannt und beseitigt worden.

  • Nachteil: Individuelle Wünsche zur Raumaufteilung und Stockwerkaufteilung können nicht berücksichtigt werden.

  • Kostenschätzung: Ein Haus mit mittlerem Anspruch bewegt sich zwischen 150.000 bis 250.000 EUR

• Weiter gibt es das Fertighaus als modulares Baukastensystem. Das Fertighaus ist in seiner groben Form auch vorgegeben. Im Unterschied zum Massivhaus basieren die Fertighäuser meistens auf Holzständerbauweise.

  • Vorteil: Schlüsselfertige Übergabe incl. Planungskosten

  • Nachteil: Ein Keller muss meistens separat vergeben werden.

  • Kostenschätzung: Ein Fertighaus mittleren Anspruchs bewegt sich zwischen 150.000 bis 250.000 EUR plus Kosten für zusätzlichen Keller in Höhe von 30.000 bis 60.000 EUR. Ein Fertighaus ist nicht selten 15 % teurer als ein Massivhaus.

• Und wenn die Wünsche sehr extravagant und finanzierbar sind, gibt es das individuell geplante Haus.

  • Vorteil: Alle Wünsche können realisiert werden. Kein Haus von der Stange.

  • Nachteil: Unter Umständen hohe Planungskosten: Ein Architekt darf nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 10 % der Baukosten abrechnen, konkret zwischen 25.000 und 40.000 EUR bei einer Bausumme von 250.000 bis 400.000 EUR incl. Keller.

• Und nicht zuletzt ist die Sanierung von bestehenden Altbauten eine Option.

  • Vorteil: Altbauten haben Charakter und sind meist gut in bestehende Infrastrukturen eingebunden.

  • Nachteil: Während beim Neubau unvorhergesehene Kostenfaktoren grundsätzlich in Grenzen gehalten werden können, ist die Kostenkontrolle bei einer Sanierung schon schwieriger. Im Mauerwerk können sich "Mängel" verstecken, die selbst das geschulte Auge nicht wahrnehmen kann. Abhilfe kann ein qualifizierter Sachverständiger leisten.

Grundstückskosten

Noch ein Wort zu den Grundstückskosten - auch wenn die je nach Region natürlich sehr unterschiedlich ausfallen. Ein Grundstück in München ist für die meisten fast unbezahlbar, ein Grundstück auf dem Land ist in vielen Regionen noch sehr günstig zu erwerben. Deshalb sind an dieser Stelle keine allgemeingültigen Aussagen zu Preisen möglich.

Fakt ist jedoch, dass ein ungleichmäßiges Verhältnis von Grundstücks- zu Hauskosten recht ungesund ist. Als akzeptables Verhältnis ist etwa ein Drittel Grundstück- zu zwei Drittel Hauskosten anzusehen.

Typische Kostentreiber: Keller, Dach, Ausbau

Weiter sollten Sie als angehender Bauherr wissen, dass es bestimmte "Preistreiber" gibt, etwa Keller, Dach und Qualität des Ausbaus.

• Die Kostenersparnis bei Wegfall eines Kellers beträgt zwischen 30.000 und 60.000 EUR.

• Ein Pultdach anstelle eines Satteldachs erspart pauschal rund 10.000 EUR.

• Während der Ausbauphase führt mangelndes Preisbewußtsein häufig zu Kostenproblemen.

Wenn der Bau in die Ausbauphase fortschreitet, (wenn also die Ausbaugewerke wie Maler, Fußbodenleger, Installateure und Elektriker ans Werk gehen), haben erstaunlich viele Bauherren das spontane Bedürfnis, sich mit Marmorfliesen, Edel-Küchen oder den berühmten Gold-Armaturen zu "belohnen".

In diese Falle sind schon viele Häuslebauer getappt. Überlegen Sie vorher, wie wichtig Ihnen solche Details sind. Auch Luxusgüter können den Kostenrahmen sprengen.

Worauf Sie achten sollten:

• Für alle optischen Bauelemente gibt es Alternativpositionen und Eigenmarkenprodukte. Überlegen Sie sich, ob es nicht auch das B-Produkt sein darf, das zwar optisch nicht ganz dem Markenfavoriten entspricht, aber dafür im Preis-Leistungs-Verhältnis unschlagbar ist.

• Erstellen Sie eine gewerksabhängige Kostenaufstellung. Listen Sie alle Gewerke auf: Rohbau, Dachdecker, Fensterbauer, Estrichverleger, Putz- und Malerarbeiten, Sanitär und Heizung, Bodenbelag, Küche, Sonstiges und planen Sie die Soll-Kosten. Wenn Sie diesen dann die tatsächlichen Ist-Kosten gegenüberstellen, lassen sich schnell Abweichungen feststellen und Sie können rechtzeitig gegensteuern.

• Denken Sie auch an Ihre Außenanlage: eine Terrasse oder einen schönen Garten. Die Außenanlage wird bei einem Hausbau meist außen vor gelassen. Kein Wunder, dass in vielen Neubaugebieten die Außenanlagen nach zig Baujahren noch wild aussehen - ein Zeichen dafür, dass den Bauherren das Geld ausgegangen ist. Und ein Zeichen dafür, dass die Außenanlagen nicht in die Baukosten mit einkalkuliert worden sind!

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