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Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen!

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Stand: 13. September 2010

Gesetzliche Grundlagen

Die wichtigsten Mietrechtsbestimmungen befinden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der überwiegende Teil der Reglungen gilt jedoch nur für Wohnraummietverträge.

In der folgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht der für einen Gewerbemietvertrag geltenden Paragrafen. Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Inhaltsangaben um Kurzfassungen handelt. Entscheidend ist letztendlich der Gesetzestext. Das (W) unter der §§-Nummer weist darauf hin, dass es sich hier um Bestimmungen des Wohnraummietrechts handelt, die aber im Gewerberaummietrecht nach § 578 BGB analog angewandt werden.

BGB-§

Inhalt

535

Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit zur Verfügung zu stellen, in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben, zu erhalten und die darauf ruhenden Lasten zu tragen. Pflicht des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen.

536

Recht des Mieters, die Mietzahlungen zu mindern oder ganz einzustellen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt oder unmöglich ist.

536a

Eventuelle Schadenersatz- beziehungsweise Aufwandsansprüche des Mieters bei eingeschränktem oder unmöglichem Gebrauch der Mietsache.

536b

Die Rechte aus § 536 BGB stehen dem Mieter nicht zu, wenn er von den Mängeln bei Mietabschluss wusste, es sei denn, er hat sich diese Rechte ausdrücklich vorbehalten oder sie wurden ihm vom Mieter arglistig verschwiegen.

536c

Pflicht des Mieters, den Vermieter unverzüglich zu unterrichten, wenn ein Mangel sichtbar oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache erkennbar wird oder ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt. Unterrichtet der Mieter nicht, ist er schadenersatzpflichtig und kann die Rechte nach den §§ 536, 536a und 543 (hier fristlose Kündigung) nicht ausüben.

536d

Werden die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt, gilt dies nur, wenn der Mangel nicht arglistig verschwiegen wurde.

537

Der Mieter muss die Miete auch zahlen, wenn er die Mietsache nicht nutzt. Wird die Mietsache jedoch anderweitig genutzt, muss der Vermieter die Erträge hieraus mit der Miete verrechnen. Der Mieter muss keine Miete zahlen, wenn er die Mietsache nicht nutzen kann.

538

Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehen nicht zulasten des Mieters.

539

Entstehen dem Mieter Kosten aufgrund einer Geschäftsführung ohne Auftrag, muss der Vermieter diese Kosten ersetzen. Dinge, die der Mieter der Mietsache zuführt, darf er auch wieder wegnehmen.

540

Der Mieter kann die Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Wird keine Erlaubnis erteilt, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für den Dritten.

541

Nutzt der Mieter die Mietsache vertragswidrig, kann der Vermieter - nach Abmahnung - auf Unterlassung klagen.

542

Bei unbefristeten Mietverträgen können beide Seiten nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch, wenn es nicht - gesetzlich zulässig - außerordentlich gekündigt oder verlängert wird.

543

Der Mieter kann aus wichtigem Grund insbesondere dann außerordentlich kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht oder nur teilweise gewährt oder entzogen wird. Der Vermieter kann aus wichtigem Grund insbesondere dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet, sie unbefugt Dritten überlässt oder mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät. Normalerweise ist die Kündigung erst nach Abmahnung möglich.

544

Wird ein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei 30 Jahre nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

545

Endet die Mietzeit und setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keiner der beiden Vertragspartner binnen zwei Wochen widerspricht. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

546

Nach Ende der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben. Dies gilt auch, wenn er die Mietsache Dritten überlassen hat.

546a

Gibt der Mieter die Mietsache nicht pünktlich zurück, kann der Vermieter eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dadurch werden weitere Schadensersatzforderungen nicht ausgeschlossen.

547

Wurde die Miete für eine Zeit nach Mietende entrichtet, muss der Vermieter diese erstatten und ab Erhalt (also nicht erst ab Mietende) verzinsen. Hat der Vermieter das Ende des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, hat er überzahlte Beträge nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

548

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

550

(w)

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr in nicht schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf des Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig.

552

(w)

Das Wegnahmerecht nach § 539 kann durch Zahlung einer Entschädigung abgewandt werden. Ein Ausschluss des Wegnahmerechts ist nur wirksam, wenn gleichzeitig ein angemessener Ausgleich vereinbart wird.

554

(w)

Der Mieter muss Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von Energie oder Wasser dulden, es sei denn die Maßnahme würde - unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter - eine Härte bedeuten. Die Maßnahmen müssen dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mitgeteilt werden.

562 - 562 d

(w)

Diese §§ befassen sich mit dem Vermieterpfandrecht. Der Vermieter hat ein Pfandrecht an vom Mieter eingebrachte Sachen für laufende und zurückliegende Forderungen. Dieses Recht erlischt, wenn die Sachen von dem Grundstück mit Wissen und ohne Widerspruch des Vermieters entfernt werden. Der Vermieter kann die Entfernung der Sachen auf ohne Anrufung eines Gerichts verhindern. Der Mieter kann das Pfandrecht durch Leistung von entsprechenden Sicherheitsleistungen verhindern. Üben Dritte das Pfandrecht aus, kann der Vermieter nur auf dem Vermieterpfandrecht bestehen, wenn seine Forderung älter als ein Jahr ist.

566 - 567 b

(w)

In diesen §§ werden Fragen geklärt, die sich bei Veräußerung der Immobilie ergeben können.

569

(w)

Der Mieter kann außerordentlich fristlos kündigen, wenn das Mietobjekt nur unter erheblicher Gefährdung der Gesundheit genutzt werden kann. Dieses fristlose Kündigungsrecht gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

570

(w)

Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.

580a

Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

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Inhalt

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Über den Autor:

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Hartmut Fischer war über 15 Jahre für eines der führenden Steuersoftwareunternehmen Europas tätig und ist seit 2006 mit seiner Firma Wort Macht selbstständig tätig. Als freier Journalist mit Schwerpunkt Steuerrecht schreibt er für verschiedene Verlage.

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