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Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen!

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Stand: 13. September 2010

Vertragsdauer

Im Gewerbemietverfahren werden häufig Verträge über einen bestimmten Zeitraum - meist über mehrere Jahre - geschlossen.

Wurde ein bestimmter Zeitraum vereinbart, endet das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Termin. Anders als im Wohnraummietrecht hat der Mieter hier keinen Anspruch darauf, dass der Vertrag fortgesetzt wird. Auch die sogenannte Sozialklausel des Wohnraummietrechts (§ 574 BGB) greift hier nicht.

Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann der Vertrag nur durch Kündigung beendet werden.

Auch hier gibt es einen wichtigen Unterschied gegenüber dem Wohnraummietrecht: Der Vermieter muss bei einer Kündigung kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen.

Vor diesem Hintergrund dürfte für den Mieter ein längerfristiger Gewerbemietvertrag sicherer sein als ein unbefristeter Vertrag.

Hinzu kommt, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einem Gewerbemietvertrag recht kurz sind (§ 580a, Abs. 2 BGB): Eine Kündigung muss dann bis zum dritten Werktag eines Quartals ausgesprochen werden und wird dann zum Ende des folgenden Quartals wirksam. Eine Kündigung, die also bis zum 3. Januar ausgesprochen wird, wird zum 30. Juni wirksam. Sie hätten also gerade mal ein knappes halbes Jahr Zeit, um mit Ihrem Betrieb an einen neuen Standort umzuziehen!

Da diese Kündigungsmöglichkeit bei einem unbefristeten Vertrag nicht umgangen werden kann, ist es in vielen Fällen für den Mieter also besser, zwar einen langfristigen Vertrag abzuschließen, diesen aber dennoch zeitlich zu befristen.

Üblich sind Zeiträume von fünf oder zehn Jahren; es geht aber auch mehr. Üblicherweise werden Ihnen Vertragsentwürfe vorgelegt, in denen asynchrone Kündigungsfristen vorgesehen sind: Sehr kurze (zum Beispiel drei Monate) für den Vermieter, dafür aber lange (zum Beispiel 12 Monate und mehr) für den Mieter.

Darüber hinaus sollte eine Option vereinbart werden, die dem Mieter das Recht einräumt, den Vertrag zu verlängern. Meist wird in der Option vereinbart, wie oft der Vertrag verlängert werden kann und wie lange die jeweilige Verlängerung dauert.

Der befristete Gewerbemietvertrag kann nur außerordentlich und nur unter Angaben wichtiger Gründe gekündigt werden. Sinnvoll ist - und zwar sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter - eine Klausel, nach der der Mieter auch außerordentlich kündigen kann, wenn sich zeigt, dass das geplante Geschäft nicht funktioniert und sich eine Weiterführung nicht mehr rentiert. Für den Vermieter liegt der Vorteil darin, dass die Kündigung erfolgt, bevor Mietrückstände entstehen, die dann über einen zeit-, kosten- und nervenaufwendigen juristischen Weg eingefordert werden müssen.

Gerade in konjunkturell ungünstigen Phasen haben Sie natürlich auch die Möglichkeit, die Gestaltungsfreiräume zu Ihrem eigenen Vorteil zu nutzen. Je nach dem, ob Sie mehr Sicherheit oder mehr Flexibilität wünschen, können Sie auch einen Vertrag mit festen Laufzeiten und anschließender Verlängerungs-Option abschließen.

Zwangsversteigerung

Wechselt die Immobilie infolge einer Zwangsversteigerung den Besitzer, steht dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht zu. Voraussetzung ist allerdings, er kündigt Ihnen den Vertrag umgehend (= zum ersten zulässigen Termin, § 57a ZVG).

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Über den Autor:

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Hartmut Fischer war über 15 Jahre für eines der führenden Steuersoftwareunternehmen Europas tätig und ist seit 2006 mit seiner Firma Wort Macht selbstständig tätig. Als freier Journalist mit Schwerpunkt Steuerrecht schreibt er für verschiedene Verlage.

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