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Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen!

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Stand: 13. September 2010

Wann, wer, was?

Wann spricht man von einem Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag liegt immer dann vor, wenn Räume für geschäftliche Zwecke angemietet werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Büroräume, Einzelhandels-Läden, Lagerräume, Fabrikhallen, aber auch Arztpraxen oder Räume für eine Anwaltskanzlei handeln.

Grundsätzlich darf kein Wohnraum für gewerbliche Zwecke "geopfert" bzw. umgewidmet werden. Allerdings ist eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum möglich, wenn für diese Nutzung maximal 50 % der Wohnfläche in Anspruch genommen werden.

Teilweise gewerblich?

Wollen Sie Wohnraum teilweise gewerblich nutzen, sollten Sie sich in jedem Fall mit dem zuständigen Wohnungsamt in Verbindung setzen. Das Amt kann zusätzliche Auflagen machen, die erfüllt werden müssen. Erst dann können Sie Wohnraum teilweise gewerblich nutzen.

Wer kann den Gewerbemietvertrag schließen?

Bei Abschluss des Mietvertrages müssen Sie darauf achten, dass Ihr Vertragspartner auch legitimiert ist, den Vertrag mit Ihnen zu schließen. Im Zweifelsfall lassen Sie sich eine entsprechende Vollmacht vorlegen. Der Gewerbemietvertrag kann zwischen natürlichen und juristischen Personen geschlossen werden. Beim Abschluss zwischen juristischen Personen (z. B. Personen- oder Kapitalgesellschaften) muss eine natürliche Person als legitimer Vertreter fungieren.

Was wird im Gewerbemietvertrag vereinbart?

Bevor wir auf die Details eingehen, zunächst eine grobe Übersicht, welche Fragen in einem Gewerbemietvertrag geklärt werden müssen:

  • Die genaue Beschreibung des Objektes, das gemietet werden soll. Dabei reicht die bloße Angabe einer Anschrift nicht aus. Hier müssen auch genaue Maße angegeben und klare Aussagen zu Nebenräumen getroffen werden.

Grundrissplan und Inventarverzeichnis

Arbeiten Sie mit einem Grundrissplan! Kennzeichnen Sie alle Flächen, die zum Mietobjekt dazugehören, auch und vor allem Neben-/Hof- und Freiflächen (bspw. Parkplätze, Lieferzonen etc.). Nur so stellen Sie Ihre Zuständigkeit über bestimmte Flächen und Räume sicher! Aber Achtung, damit einher geht auch die "Verkehrssicherheitspflicht" - für die Flächen und etwaige Gefahren sind Sie zuständig.

Falls Sie Einrichtung mitmieten (Schränke, Teeküchenmobiliar etc.), ist ein Inventarverzeichnis hilfreich - das wiederum als Vertragsanlage zum Mietvertrag genommen werden sollte.

  • Welche Art der Miete wird vereinbart? Hierbei kann es sich um einen Festbetrag, der für die gesamte Zeit festgeschrieben wird (eher selten der Fall) oder eine variable Miete handeln. Variable Mieten sind beispielsweise Umsatzmieten, Staffel- oder Indexmieten.

  • Wichtig ist auch eine genaue Beschreibung, für welche Zwecke die angemieteten Räumlichkeiten genutzt werden sollen. Hier sollten Sie aber nicht zu sehr ins Detail gehen, da Sie später an diese Aussagen gebunden sind - womöglich schränken Sie sich dann selbst in Ihrer gewerblichen Freiheit ein.

  • Der Zeitraum, über den der Mietvertrag geschlossen wird. Der Mietvertrag kann unbefristet oder befristet geschlossen werden. Bei einem befristeten Mietvertrag muss geklärt werden, ob die Option zur Verlängerung besteht und wie diese Option ausgeübt werden kann.

Behördliche Auflagen

Um behördliche Auflagen sollte sich der Vermieter kümmern. Vermietet er Ihnen eine Kegelbahn, sollte er garantieren, dass Sie die Einrichtung auch behördlicherseits als Kegelbahn benutzen dürfen.

Grundsätzlich schriftlich!

Jeder Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden - das gilt ganz besonders für Gewerbemietverträge. Da hier sehr viel weitergehende individuelle Absprachen möglich sind als beim Wohnraummietvertrag, ist es schon aus Beweisgründen geboten, den Vertrag schriftlich abzufassen.

Wird der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen und gilt er länger als ein Jahr, wird er automatisch als "auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen" angesehen. Eine Kündigung des Mietvertrages ist dann nur zum Ende des auf Abschluss des Vertrages folgenden Jahres möglich. Schließen Sie also einen mündlichen Mietvertrag am 01.01.2011 ab, kann dieser (wenn er nicht von vorneherein auf ein Jahr befristet ist) frühestens zum 31.12.2012 gekündigt werden.

Vertragsmuster eines Gewerbemietvertrags

Für Mitglieder von akademie.de steht das Muster eines Gewerbemietvertrags zum Download bereit. Das Muster enthält alle wichtigen Klauseln und bietet jeweils verschiedene Handlungsoptionen: Muster Gewerbemietvertrag (.doc, 41 kB)

Ausschnitt aus dem Muster-Gewerbemietvertrag

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Über den Autor:

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Hartmut Fischer war über 15 Jahre für eines der führenden Steuersoftwareunternehmen Europas tätig und ist seit 2006 mit seiner Firma Wort Macht selbstständig tätig. Als freier Journalist mit Schwerpunkt Steuerrecht schreibt er für verschiedene Verlage.

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