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Risiken für Kreditnehmer

Worüber Sie vor Abschluss eines Immobilienkredits nachdenken sollten

Kredit-Risiko und Aufklärung

Denken Sie daran, bevor Sie den Kredit-Vertrag unterschreiben: Probleme können Sie nicht nur dann bekommen, wenn Sie mit den Raten in Rückstand geraten. Auch andere Entwicklungen wie etwa fallende Immobilienpreise können für Sie als Kreditnehmer böse Folgen haben, weil dadurch der Kreditvertrag kündbar wird. Wir weisen auf typische Risiken für Kreditnehmer hin. Als Inkasso-Experten kennt die Autorin den typischen Verlauf von Fehlentwicklungen aus ihrem Berufsalltag nur zu gut.

Der Traum von den eigenen vier Wänden kann auch zum Albtraum werden. Schlimmer als falsch platzierte Wände oder zubetonierte Abflussrohre sind die finanziellen Risiken, mit denen der Kauf oder Erwerb einer Immobilie zwangsläufig verbunden ist. Über mögliche finanzielle Konsequenzen denkt man als Bauherr meist nicht so gerne nach - lieber rückt man im Geiste die Möbel auf dem Grundriss hin und her. Das ist jedoch ein Fehler. Bevor Sie Ihre Unterschrift unter einen Darlehensvertrag mit der Bank setzen, sollten Sie sich daher ein paar Gedanken über "was wäre wenn" machen.

Kaum jemand kann sein Häuschen oder die Wohnung ohne Fremdkapital erwerben. Mit dem Immobilienerwerb gehen Sie deshalb meistens auch eine lange Bindung an Ihre Bank ein. Doch nichts hält ewig: Auch ein Kredit kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Bank Ihres Vertrauens gekündigt werden. Dann ist guter Rat teuer, denn jetzt muss schnell eine neue Finanzierung her. Eine Umschuldung kann sich jedoch schwierig gestalten, wenn Sie zeitgleich mit der Kündigung in der Schufa einen Eintrag bekommen: Plötzlich sehen Sie sich mit einer Forderung konfrontiert, die Sie nicht bedienen können, im schlimmsten Fall kommt es zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie.

Welche Aufklärungspflichten hat die Bank?

Die Finanzierung eines Eigenheims ist in der Regel eine langfristige Sache und für beide Seiten mit Risiken verbunden. Wer kann heute schon sagen, was in 10, 20 oder gar 30 Jahren passiert?

Arbeitslosigkeit, Krankheit, ein Unfall oder ein Ortswechsel können die auf eine langfristige Planung ausgerichtete Immobilienfinanzierung ganz schnell ins Wanken bringen. Daneben lauern andere Risiken: Das vermeintliche Traumhaus kann sich als mängelbehaftete Bauruine entpuppen oder der Bauträger in Konkurs gehen - um nur einige Unwägbarkeiten zu nennen.

Müsste daher nicht die finanzierende Bank den Kunden und Darlehensnehmer nicht zumindest über die Risiken aufklären, die mit dem Objekt als solches verbunden sind? Die Rechsprechung hat der Aufklärungspflicht durch die Banken jedoch ganz klare Grenzen gesetzt:

  • Die finanzierende Bank ist nicht verpflichtet, zu prüfen, ob die Kreditaufnahme in der Art und Weise für den Kunden zweckmäßig ist. Sie muss den Kunden also beispielsweise nicht darauf hinweisen, dass ein Annuitätendarlehen für ihn sinnvoller und unterm Strich kostengünstiger wäre als die Tilgungsaussetzung in Verbindung mit dem Abschluss einer Lebensversicherung.

  • Sie muss auch nicht die Vor- und Nachteile des zu finanzierenden Objekts unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abwägen und den Kunden gegebenenfalls warnen. Die Bank muss Sie also nicht darauf hinweisen, dass Sie beim Erwerb des idyllisch gelegenen Landhauses zwar die hohe Miete in der Stadt sparen, künftig aber zwingend ein zweites Auto benötigen, schon weil für die Kinder keine Verkehrsanbindung zur Schule besteht.

  • Die Bank braucht also auch die Werthaltigkeit des Objektes und dessen Wertentwicklung nicht zu prüfen. In einem gewissen Umfang tut sie dies natürlich schon aus eigenem Interesse, denn daran knüpft sich schließlich der Beleihungswert der Immobilie. Sie ist dazu aber nicht verpflichtet.

Nur unter ganz besonderen Voraussetzungen ist eine kreditgebende Bank zur Aufklärung über das zu finanzierende Geschäft verpflichtet. Diese Rechtsprechung wurde anhand einer Vielzahl von Schrottimmobilien entwickelt. In mehreren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof die Kriterien aufgestellt, unter denen der Bank eine Informationspflicht unterliege. In der grundlegenden Entscheidung vom 16.05.2006 - XI ZR 104/04 ging es um Steuersparmodelle und in der Entscheidung vom 20.03.2007 - XI ZR 414/04 um die "Schrottimmobilien" die vor allen Dingen in den neuen Bundesländern für Negativschlagzeilen sorgten.

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Welche Risiken bestehen bei der Kreditablösung?

Guten Abend Frau Dr. Ulbricht,

die Risiken für Kreditnehmer waren uns größtenteils bekannt. Zum Glück ist uns aber nie etwas passiert. Das Einzige, was uns stört, sind die relativ hohen Zinsen für unseren Ratenkredit. Damit hatten wir damals eine Kleinimmobilie finanziert.

Heute glauben wir, dass es ein Fehler gewesen sein könnte, damals keinen Immobilienkredit abgeschlossen zu haben. Aber nun ist es, wie es ist, wir haben einmal ausgerechnet, was wir sparen könnten, wenn wir den Kredit ablösen.

Eine Kreditablösung würde sich für uns lohnen, uns gefällt besonders das Kreditangebot der -Bank, weil dieses Kreditinstitut höchstens 4,40 Prozent Zinsen verlangen würde. Realistisch betrachtet würde sich der Zinssatz bei Ablösung so zwischen 2,60 und 4,40 Prozent bewegen, wir würden mit so einem Ablösekredit also deutlich sparen.

Jetzt haben wir aber eine Frage zur Umschuldung: Auf was müssen wir denn besonders achten, damit wir nicht auf die Nase fallen, wenn wir unseren Ratenkredit über die Bank ablösen? Gibt es hier bekannte Fallstricke? Wir wollen ja nichts falsch machen, einfach nur Zinsen sparen und da halten wir den Ablösekredit einfach für eine gute Idee.

Grüße aus Koblenz

Marianne und Michael P.

Gute Infos, das hört man bei der Bank so nicht!

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