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Immobilien übertragen, Immobilien erben

Grundstücksschenkung

Grundstücksschenkung - Allgemeines

Die Eltern übertragen ihr Vermögen zu Lebzeiten auf die Kinder nach der Erfahrung des Verfassers im Allgemeinen über einen Schenkungsvertrag (§ 516 Abs. 1 BGB). Eine Immobilie geht auf diese Weise ohne Gegenleistung von den Eltern (= Schenker) auf die Kinder (= Beschenkte) über.

Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 518 Abs. 1 BGB). Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der Schenkungsvertrag dennoch wirksam, wenn die Eltern das Vermögen mit der Absicht der Übereignung an die Kinder herausgegeben haben und der Vertrag damit vollzogen wird (§ 518 Abs. 2 BGB). Ein nur mündlich erklärtes Schenkungsversprechen hingegen ist nichtig, wenn es nicht vollzogen wird (§ 125 S. 1 BGB).

Der Schenker erhält vom Beschenkten für die Vermögensübertragung keine Gegenleistung und er kann das Vermögen grundsätzlich auch nicht mehr vom Beschenkten zurückfordern. Eine Rückforderung des Vermögens kommt nur dann in Betracht, wenn der Schenker später verarmt (§ 528 Abs. 1 BGB). Er darf diesen Umstand aber nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt haben. Zudem kann der Schenker das übertragene Vermögen vom Beschenkten nicht mehr zurückfordern, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB).

Darüber hinaus ist der Schenker zum Widerruf der Schenkung berechtigt, wenn der Beschenkte schwere Verfehlungen gegenüber dem Schenker oder eines nahen Angehörigen des Schenkers begangen hat (§ 530 Abs. 1 BGB). Ein naher Angehöriger des Schenkers kann neben einer Person aus der Verwandtschaft auch jemand aus dem Bekanntenkreis sein. Ein tatsächliches, persönliches Näheverhältnis des Schenkers z.B. zu einem Nachbarn oder zu einem Vereinskameraden ist ausreichend. Eine schwere Verfehlung des Beschenkten ist etwa in einem begangenen Ehebruch (1), grundlose Strafanzeigen gegen den Schenker (2), oder körperliche Misshandlungen des Schenkers durch den Beschenkten.

Erbrechtliche Ansprüche

Die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten durch einen Erblasser kann zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen etwa seines Kindes, des anderen Ehegatten oder der Eltern des Erblassers führen (§§ 2325 ff. BGB). Ein solcher Anspruch setzt allerdings voraus, dass zwischen der Schenkung und dem Erbfall nicht mehr als 10 Jahre liegen (§ 2325 Abs. 3 BGB). Die 10-Jahres-Frist beginnt übrigens mit dem Grundbucheintrag (3). Der Beginn der 10-Jahres-Frist verzögert sich, wenn der Schenker sich die Nutzung der Immobilien durch ein Wohnrecht vorbehalten hat oder die Schenkung an den Ehegatten erfolgt ist. In diesen Konstellationen beginnt die bezeichnete Frist erst mit dem Tod des Schenkers bzw. der Auflösung der Ehe.

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch ist grundsätzlich ein gegen den Erben gerichteter Geldanspruch. Wenn der Erbe aber wegen unzureichender Mittel des Nachlasses oder wegen einer eigenen Pflichtteilsberechtigung nicht leisten muss, dann ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch gegen den Beschenkten zu richten. Der Beschenkte schuldet in diesem Fall aber "nur" die Herausgabe des Geschenks.

Beispiel:

Gustav und Sieglinde verschenken wegen ihres großen Herzens für notleidende Kinder ihre drei Immobilien im Wert von 1 Mio. Euro zu Lebzeiten an eine Stiftung, die Kindern in Afrika hilft. Wenn Lodrian durch die Eltern im Rahmen des Testaments enterbt und Pamela darin mit 10.000 Euro bedacht wird und die Eltern 5 Jahre nach der Schenkung beide durch einen Autounfall ums Leben kommen, dann kann Lodrian von der Stiftung die Herausgabe der Anzahl an Immobilien verlangen, die seinem Pflichtteil entspricht. Zwar ist Pamela als Erbin zunächst die richtige Adressatin des Pflichtteilsergänzungsanspruches - aber sie muss nicht leisten, weil sie als Abkömmling von Gustav und Sieglinde und dem geringen Erbe selbst pflichtteilsberechtigt ist.

Kann der Beschenkte das Geschenk wegen einer unverschuldeten Zerstörung oder eines unverschuldeten Abhandenkommens nicht mehr herausgeben, dann schuldet er dem Pflichtteilsberechtigten: gar nichts mehr. Zudem hat der Beschenkte ein Wahlrecht. Er kann das Geschenk auch behalten und den Pflichtteilsberechtigten mit Geld abfinden.

Sozialhilferechtliche Ansprüche

Die lebzeitige Vermögensübertragung durch die Eltern auf die Kinder ist stets unter Berücksichtigung eines später möglichen Regresses des Sozialhilfeträgers zu tätigen. Wenn der Schenker nach der Schenkung zu einem Pflegefall wird und deswegen der Sozialhilfeträger für ihn Leistungen erbringen muss, dann kann der Sozialhilfeträger gemäß § 93 Abs. 1 SGB XII die frühere Leistung des Schenkers an den Beschenkten vom Beschenkten zurückfordern (4).

Beispiel:

Gustav stirbt an einem Herzanfall, nachdem er und Sieglinde die drei Immobilien an eine Stiftung für Kinder in Afrika, Lodrian und Pamela verschenkt haben. Sieglinde erleidet nach der Mitteilung vom Tod ihres Ehegatten einen Schlaganfall und ist halbseitig gelähmt. Deswegen kommt sie in ein Pflegeheim. Die Kosten für das Pflegeheim betragen 6.000 Euro im Monat. Sieglinde kann das Geld nicht aufbringen, weswegen der Sozialhilfeträger die Kosten übernimmt. Danach wäre der Sozialhilfeträger berechtigt, nach und nach zur Deckung seiner Kosten die verschenkten Immobilien von der Stiftung, von Lodrian und von Pamela zurückzufordern.

Auch hier gilt aber: Der Rückforderungsanspruch des Sozialhilfeträgers gegen den Beschenkten besteht nicht mehr, wenn zwischen dem Eintritt der Bedürftigkeit des Schenkers und der Schenkung 10 Jahre vergangen sind.

Urteile

(1) BGH Urt. v. 08.11.1984, IX ZR 108/83, FamRZ 1985, S. 351 (351)

(2) BGH Urt. v. 24. März 1983, IX ZR 62/82, BGHZ 87, S. 145 (149)

(3) BGH Urt. v. 02.12.1987, IVa ZR 149/86, BGHZ 102, S. 289 (291)

(4) BGH Urt. v. 10.02.2004, X ZR 117/02, NJW 2004, S. 1314 (1314 f.)

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Rechtsanwalt Oliver Langner ist Fachanwalt für Steuerrecht und Partner der in Düsseldorf und Köln ansässigen Rechtsanwalts- und Steuerberaterkanzlei Langner & Hündgen "www.Juraco.de". Parallel leite ...

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