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Forderungsverkauf und Kreditverkauf - Risiko für "Häusle-Bauer"?

Grundschuld, Sicherungsvertrag und Tilgungsvereinbarung: Für welche Bankkunden birgt der Forderungsverkauf Risiken?

Wenn die Bank Sicherheiten verlangt: Hypothek und Grundschuld

Um zu verstehen, wo die Risiken für den Häuslebauer oder die Firmenfinanzierung lauern, wenn die Bank die Forderung veräußert, müssen wir uns zunächst mit den rechtlichen Konstruktionen rund um den Kredit näher beschäftigen.

In der Regel wird hierfür ein Annuitätendarlehen mit einer langen Laufzeit vereinbart. (Von einem Annuitätendarlehen spricht man, wenn im Gegensatz zu einem Tilgungsdarlehen die Raten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben). Da keine Bank ihrem Kunden ein Darlehen ohne entsprechende Sicherheiten gewährt, verlangt die Bank zu ihren Gunsten die Bestellung einer Hypothek oder einer Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird. Der Unterschied zwischen diesen beiden Sicherungsinstrumenten lässt sich am einfachsten so erklären: Die Hypothek ist im Gegensatz zu Grundschuld streng akzessorisch, d. h., die Hypothek folgt immer der Forderung. Wird die Forderung abgetreten, dann nimmt sie die Hypothek wie einen Rucksack mit. Das ist bei der Grundschuld anders, dies ist aber nur einer der wesentlichen Unterschiede.

In der Regel verlangen deutsche Banken eine Grundschuldbestellung als Sicherheit. Das hat nämlich einige Vorteile für die Bank, auf die wir an anderer Stelle zurückkommen werden. Mit der Grundschuldbestellung haben Sie gleichzeitig eine Klausel unterzeichnet, die später zum Tragen kommen kann:

"Der (Grundschuld-)Besteller unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen."

Mit dieser Klausel öffnen Sie demjenigen, für den Sie die Grundschuld bestellt haben, den Zugriff auf Ihr gesamtes Vermögen. Wenn die Tilgungsleistungen auf das Darlehen ausbleiben oder andere wichtige Gründe vorliegen, kann die Bank das Darlehen fällig stellen und Sie zur sofortigen Rückzahlung des noch offenen Saldos auffordern. Können Sie den Betrag nicht aufbringen, hat die Bank durch die Grundschuld samt Vollstreckungsklausel dann freien Zugriff auf die finanzierte Immobilie und Ihr sonstiges Vermögen.

Die Grundschuldbestellungsurkunde samt Vollstreckungsklausel ist also nichts anderes als ein Vollstreckungstitel und steht einem vollstreckbaren Urteil oder einem Mahn- und Vollstreckungsbescheid gleich, aus dem unmittelbar die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.

Mit der Grundschuldbestellung haben Sie freilich gleich noch eine weitere Bedingung der Bank akzeptiert, die Ihnen im Falle einer Kündigung Probleme bereiten kann. Abweichend von der Vereinbarung des Darlehens wird die Grundschuld mit einem deutlichen höheren Zinssatz zuzüglich anfallender Nebenkosten im Grundbuch eingetragen. Das erspart dem Kreditnehmer und letztendlich auch der Bank notwendige Nachbesserungen bei der Grundschuld, wenn die Kreditzinsen steigen oder durch die Grundschuld eine andere Finanzierung abgesichert werden soll.

Das führt allerdings dazu, dass bei einer Inanspruchnahme aus der Grundschuld bereits innerhalb eines kurzen Zeitraumes sehr hohe Zinsen auflaufen können, die es den Kreditnehmern zusätzlich erschwert, den Betrag einschließlich der hohen Zinsen zurückzuzahlen. Grundschuldzinsen unterliegen gemäß §§ 902 und 197 Abs. 2 BGB der dreijährigen Verjährungsfrist. Das reicht trotzdem aus, um bei einem Grundschuldzinssatz in Höhe von 18 % und einem Betrag in Höhe von 100.000 Euro bei einer komplizierten und langwierigen Verwertungsphase die Zinsen innerhalb von drei Jahren auf 54.000 Euro ansteigen zu lassen. Deshalb kann es passieren, dass ein Kreditnehmer nicht nur seine Immobilien durch die zwangsweise Verwertung verliert, sondern letztendlich noch auf einem Schuldenberg sitzen bleibt, weil der Verwertungserlös gar nicht ausreicht, um den aushaftenden Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen abzudecken.

Sicherungsvereinbarung und Tilgung: Weshalb die Tilgungsvereinbarung zur Stolperfalle werden kann

Neben dem Darlehensvertrag haben Sie bei der Bestellung einer Grundschuld noch eine weitere Vereinbarung mit der Bank getroffen: den Sicherungsvertrag. Wie wir oben gesehen haben, ist die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld streng akzessorisch. Forderung und Hypothek sind untrennbar miteinander verbunden. Bei der Grundschuld ist das anders. Erst der Sicherungsvertrag stellt eine (schuldrechtliche) Verknüpfung zwischen Darlehensvertrag und Grundschuld her.

Im Sicherungsvertrag wird unter anderem der Sicherungszweck geregelt, d. h., es werden diejenigen Verbindlichkeiten genau beschrieben, für welche die Grundschuld im Falle eines Zahlungsausfalles haften soll. Deshalb wird der Sicherungsvertrag auch als Sicherungszweckerklärung bezeichnet. Gleichzeitig schreibt der Sicherungsvertrag auch die Voraussetzungen fest, unter denen die Grundschuld an den Sicherungsgeber zurückzugeben ist - zum Beispiel bei vollständiger Tilgung des Darlehens, für das die Grundschuld haftet.

Mindestens genauso wichtig ist allerdings die Tilgungsbestimmung.

Jetzt kommt ein weiterer Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek zum Tragen. Wird die durch eine Hypothek besicherte Forderung im Laufe der Zeit getilgt, dann wird aus der Hypothek gemäß § 1163 Abs. 1 BGB eine Eigentümerhypothek und steht dem Gläubiger damit nicht mehr als Sicherungsinstrument zur Verfügung. Anders sieht es dagegen bei der Grundschuld aus. Hier muss differenziert werden, ob die Tilgungsleistungen auf die Grundschuld oder die besicherte Forderung erfolgen. Da zwischen dem Kredit und der Grundschuld nur aufgrund der Sicherungszweckerklärung eine (schuldrechtliche) Verbindung besteht, hat die Tilgung des Kredits nicht zwangsläufig einen Einfluss auf die Grundschuld. Das hat gerade im Falle eines Forderungsverkaufs gravierende Auswirkungen.

In der Regel sehen die Tilgungsregelungen der Banken vor, dass Sie als Kreditnehmer auf den besicherten Kredit zahlen. Die Bank bleibt damit trotz Tilgung des Darlehens weiterhin Grundschuldgläubigerin - und zwar in voller Höhe! Nur die Sicherungszweckerklärung schützt Sie davor, dass die Bank auch bei einer teilweisen oder gar vollständigen Tilgung des Kredits weiterhin aus der Grundschuldbestellungsurkunde in voller Höhe gegen Sie vorgeht. Sofern der Sicherungszweck beispielsweise durch Tilgung erreicht ist, steht Ihnen freilich ein Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld gegen die Bank zu.

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Über die Autorin:

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Dr. Ellen Ulbricht ist Juristin und Unternehmensberaterin, sie liefert unter Mahnen leicht gemacht Hilfen für das Forderungsmanagement. Dr. Ulbricht war 15 Jahre lang in leitender Position im Inkasso ...

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