Warum kann es trotz aufrechten Darlehensvertrages zu einer Zwangsversteigerung kommen? Das Risiko der außerordentlichen Kündigung des Darlehens

Wer sich jetzt in Sicherheit wähnt, der hat die Rechnung ohne den Forderungskäufer gemacht. Aus der Sicherungszweckerklärung ergibt sich zwar, dass die Bank oder der Erwerber der Forderung nur dann von der Grundschuld samt Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung Gebrauch machen darf, wenn die Forderung fällig ist, also dann, wenn das Darlehen gekündigt ist.

Eine Reihe von Umständen können den Forderungsgläubiger zu einer außerordentlichen Kündigung im Sinne des § 490 BGB berechtigten:

• wiederholter Verzug bei der Ratenzahlung

• eine schuldhafte Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses

• eine falsche Darstellung wesentlicher Tatsachen zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Darlehens

• ein massiver Wertverlust der Immobilie.

Diese Chance nutzen die Forderungskäufer nun für ihre Zwecke. Die Folgen einer außerordentlichen Kündigung sind für den Darlehensnehmer gravierend: Ist das Darlehen erst einmal gekündigt, wird die gesamte Darlehensforderung, die zu diesem Zeitpunkt noch offen ist, mit einem Schlag fällig.

Wer jetzt hofft, schnell bei einer anderen Bank ein neues Darlehen aufnehmen zu können, um das fällige Darlehen abzulösen, wird auf ungeahnte Schwierigkeiten stoßen. Bei der SCHUFA besteht nämlich bereits ein Hinweis auf das gekündigte Darlehen und den Zahlungsverzug. Das macht die Aufnahme ein neues Darlehens äußerst schwierig, in den meisten Fällen sogar unmöglich.

Darauf hat der Forderungskäufer nur gewartet. Jetzt kann er mit der Grundschuldbestellungsurkunde samt Vollstreckungsklausel die Immobilie versteigern. Reicht der Verwertungserlös nicht aus, kann auch in das übrige Vermögen vollstreckt werden.