Der Gesetzgeber sah sich angesichts der negativen Schlagzeilen verlasst gesehen, neue Regeln für den Verkauf von Immobiliendarlehen aufzustellen. Herausgekommen ist dabei das "Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken", kurz Risikobegrenzungsgesetz genannt. Es ist in weiten Teilen am 19. August 2008 in Kraft getreten.

Doch hält das Gesetz auch, was es verspricht? Um es gleich vorweg zu nehmen: Ein Verbot von Kreditverkäufen ist derzeit nicht durchsetzbar. Schließlich diente bisher die Veräußerung und Abtretung von Darlehensforderungen als wichtiges Instrument zur Refinanzierung der Banken. Ob und inwieweit sich durch die internationale Bankenkrise hieran etwas ändern wird, lässt sich derzeit nicht sagen.

Mehr Transparenz durch neue Informations- und Hinweispflichten

Das jetzt in Kraft getretene Gesetz bringt etwas mehr Transparenz, aber es bietet unter dem Strich keinen größeren Schutz vor dem Verkauf eines Immobiliendarlehens. Stattdessen hat der Gesetzgeber einen anderen Weg eingeschlagen und sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch der Zivilprozessordnung (ZPO) einige einschlägige Vorschriften zum Vorteil der Bankkunden geändert.

• So ist der Kreditgeber, also in der Regel die Bank, künftig bei Immobiliendarlehensverträgen gemäß § 492 Abs. 1a BGB verpflichtet, Sie als Kreditnehmer bereits beim Vertragsabschluss darüber zu informieren, dass es dem Kreditgeber gestattet ist, die Forderung im Wege der Abtretung auf einen Dritten zu übertragen, sofern dies nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist. Ob es Ihnen als Darlehensnehmer und Bankkunde viel nutzen wird, wenn Sie beim Unterzeichnen des Darlehensvertrages über diese Klausel stolpern, mag dahingestellt bleiben. Bei steigenden Zinsen dürfte auch das Angebot der Bank, ein Abtretungsverbot gegen einen erhöhten Zinssatz zuzusichern, wenig attraktiv sein.

• Wird die Darlehensforderung tatsächlich an einen Dritten abgetreten, dann muss der Kreditgeber den Darlehensnehmer nach der neuen Regelung des § 496 Abs. 2 BGB unverzüglich darüber in Kenntnis setzen. Diese Informationspflicht greift allerdings nicht, wenn aufgrund einer Vereinbarung des Kreditgebers und des Forderungskäufers der Kreditgeber auch weiterhin der Ansprechpartner bleibt und als Gläubiger auftritt. Dieses Rechtsverhältnis wird auch als stille Zession bezeichnet. Ist die Forderung bereits verkauft und an einen Dritten abgetreten, dürfte die Information nicht mehr allzu viel weiterhelfen. An den bereits geschaffenen Fakten können Sie nämlich nichts mehr ändern. Der Gesetzgeber konnte sich offensichtlich nicht zu einer Informationspflicht mit entsprechenden Einreden vor einem geplanten Forderungsverkauf durchringen.

Kündigungsschutz verstärkt: Voraussetzungen für Kündigung des Darlehens

Als positiv ist hingegen hervorzuheben, dass der Kündigungsschutz bei Immobiliardarlehen erweitert worden ist. Erstmals ist nun in der geänderten Vorschrift des § 498 Abs. 3 BGB nämlich klargestellt, wann das Darlehen vom Darlehensgeber gekündigt werden kann.

• Eine Kündigung ist nur zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen - also Kreditraten - ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens in Verzug geraten ist. Für die kreditgewährenden Banken bedeutet diese Regelung einen herben Einschnitt, denn jetzt können unter Umständen mehrere Monate vergehen, in denen der Darlehensnehmer keinen Cent mehr bezahlt, bevor die Bank eine Kündigung des Kredits aussprechen kann.