Solange der Gesetzgeber noch nicht handelt und sowohl für Alt- wie für Neuverträge die Gefahr besteht, dass Sie sich plötzlich einem neuen Gläubiger gegenübersehen, sollten Sie alle rechtlichen Möglichkeiten zum Schutz vor einer "feindlichen Übernahme" Ihres Darlehens ausschöpfen.

Haben Sie Ihren Darlehensvertrag bereits vor längerer Zeit abgeschlossen, dann können Sie Ihre Bank um eine Bestätigung bitten, dass weder das Darlehen noch die Grundschuld an einen Dritten übertragen worden sind. Ein solches Bestätigungsschreiben regelt freilich nur die Vergangenheit und gibt Ihnen keine Gewähr dafür, dass die Bank die Abtretungserklärung nicht bereits in der Schublade hat.

Bestehen Sie deshalb bei Neuverträgen darauf, dass in den Kreditvertrag ein Passus aufgenommen wird, der eine Abtretung der Grundschuld gemäß § 399 BGB ausschließt oder zumindest an die ausschließliche Zustimmung des jeweiligen (Grundstücks-)Eigentümers bindet. Diesen Abtretungsverzicht können Sie auch im Grundbuch eintragen lassen. Bei einem bereits bestehenden Darlehensvertrag können Sie dieses Abtretungsverbot auch nachträglich noch vereinbaren.

Seit die Diskussionen bezüglich notwendiger Gesetzesänderungen in Gang gekommen sind, haben bereits einige Banken reagiert. Sie bieten neben den bisher üblichen Darlehensverträgen auch solche an, die einen Verkauf der Forderung vorn vornherein ausschließen. Diese Zusage hat natürlich ihren Preis. Je nach Bonität des Kunden beträgt der Zinsaufschlag für ein solches Darlehen zwischen 0,1 und 0,2 Prozentpunkten. Das kann bei einer Laufzeit für eine Immobilienfinanzierung über 25 Jahren eine Summe in Höhe eines Kleinwagens ausmachen.

Vielfach wird empfohlen, von der Bank eine Teillöschung der Grundschuld zu verlangen, sobald der eingetragene Grundschuldbetrag die Restschuld um mehr als 20 % übersteigt. Durch die Rückzahlung des durch die Grundschuld besicherten Darlehens entsteht nämlich aus der Sicherungsabrede, die Sie gleichzeitig mit der Bank getroffen haben, ein Rückgewähranspruch:

• Ein Anspruch auf Verzicht der Grundschuld oder

• auf Aufhebung, also Löschung im Grundbuch oder

• die Abtretung. (Dieser Anspruch kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn Grundstückseigentümer und Sicherungsgeber nicht identisch sind.)