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Forderungsverkauf und Kreditverkauf - Risiko für "Häusle-Bauer"?

Was passiert beim Forderungsverkauf?

Wird die Forderung verkauft, dann wirft dies gleich mehrere Fragen auf:

  • Was geschieht mit der Forderung?

  • Wird die Grundschuld mit übertragen?

  • Was geschieht mit der Sicherungsabrede, also dem Bindeglied zwischen der Forderung und der Grundschuld, die im Sicherungsvertrag festgelegt wird?

Die erste Frage lässt sich relativ einfach beantworten. Durch den Forderungskauf und die anschließende Abtretung gemäß § 398 BGB geht die Forderung auf den neuen Gläubiger über. Gleichzeitig gehen zudem die in § 401 Abs. 1 BGB genannten Sicherheiten über. In der Vorschrift werden nur akzessorische Sicherungsrechte ausdrücklich erwähnt, wie zum Beispiel die Hypotheken. Bei den nicht akzessorischen Sicherungsrechten, wie der Grundschuld, gibt es recht unterschiedliche Varianten im Umgang mit den Sicherheiten. Gerade sie können jedoch dem Kreditnehmer ein böses Erwachen bescheren:

  1. Gläubiger-"Verdoppelung": Wird nur die Forderung abgetreten, dann sehen Sie sich als Kreditnehmer jetzt plötzlich zwei Gläubigern gegenüber: Zum einen Ihrer früheren Bank, die jetzt immer noch die Grundschuldbestellungsurkunde in Händen hält und daraus vollstrecken kann, zum anderen dem Forderungskäufer, der zugleich als neuer Gläubiger die noch offene Forderung von Ihnen verlangen kann. An dieser Variante haben Investoren allerdings kein Interesse, denn es fehlt ihnen an dem Druckmittel zur Durchsetzung der Forderung mittels Zwangsvollstreckung.

  2. Die Bank tritt lediglich die Grundschuld ab. In diesem Fall würde sich die Bank gegenüber Ihnen schadensersatzpflichtig machen, wenn der Forderungskäufer entgegen der mit der Bank getroffenen Vereinbarung eine Verwertung der Immobilie vornimmt.

  3. Die Forderung wird zusammen mit der Grundschuld durch eine gesonderte Verfügung auf den neuen Gläubiger übertragen. Das ist die Regel.

Bleibt also noch die Frage zu klären, was mit der Sicherungsabrede geschieht. Eine Übertragung der Grundschuld, ohne die vorhandene Sicherungszweckerklärung gleichzeitig mit zu übertragen, ist zwar theoretisch denkbar, wird allerdings praktisch kaum vorkommen. Selbst wenn dies einmal der Fall sein sollte, dann führt die Übertragung der Grundschuld nicht zwangsläufig zum Verlust Ihrer Rechte, die Sie sich ausdrücklich mit der Sicherungszweckerklärung ausbedungen haben.

Dem Erwerber der Grundschuld gegenüber können Sie sich gemäß § 1192 Abs. 1 BGB und § 1157 BGB auf diejenigen Rechte ("Einreden") berufen, die sich aus der Sicherungsabrede ergeben. Sie können dem Forderungskäufer, der in der Regel auch die Grundschuld in Händen hält, also entgegenhalten, dass er die Sicherheit nur dann verwerten darf, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr ordnungsgemäß nachkommen. Zudem darf nur der tatsächlich noch offene Betrag vom neuen Gläubiger geltend gemacht werden.

So weit - so gut. Die Sache hat allerdings einen Haken:

Diese Einrede können Sie nur dann geltend machen, wenn sie entweder im Grundbuch eingetragen ist oder dem Erwerber zum Zeitpunkt der Übertragung der Grundschuld bekannt war. Andernfalls hat der Forderungskäufer die Grundschuld gutgläubig einredefrei erworben.

Das heisst: Wenn der Forderungskäufer mit der Zwangsvollstreckung in Ihre Immobilie droht, müssen Sie in einer gerichtlichen Auseinandersetzung beweisen, dass er als Erwerber von Forderung und Grundschuld von der Sicherungsabrede Kenntnis hatte!

Nach der ständigen Rechtsprechung ist der Käufer nämlich nur dann bösgläubig, wenn er den Sicherungszweck der Grundschuld gekannt und zudem gewusst hat, dass die gesicherte Forderung einredebehaftet war. Es reicht nicht aus, dass der Käufer mit Einreden hätte rechnen müssen.

Sicherungszweckerklärungen nach dem neuen Riskobegrenzungsgesetz

Dieser Problematik wollte sich der Gesetzgeber stellen: Das neue Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken ("Risikobegrenzungsgesetz") sorgt dafür, dass ein " einredefreier Erwerb" einer Sicherungsgrundschuld zukünftig ausgeschlossen ist. Mehr dazu finden Sie im Abschnitt "Risikobegrenzungsgesetz".

Solange Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehen zur Zins- und Tilgungsleistung nachkommen, wird sich selbst ein Investor an die Sicherungsabrede halten. Es ist bisher kein Fall bekannt geworden, in dem ein Investor bei einem laufendenden Darlehen, das regelmäßig bedient wurde, trotz bestehender Sicherungsabrede die Zwangsvollstreckung eingeleitet hätte.

Schon aus eigenem Interesse wird die Bank als Forderungsverkäuferin den Käufer über die bestehenden Sicherungszweckerklärungen informieren. Der Käufer wird umgekehrt sehr gut daran tun, sich daran zu halten, andernfalls muss er nämlich mit zivilrechtlichen und strafrechtlichen Konsequenzen rechnen.

Die Forderungskäufer haben freilich nur ein Ziel: Die gekauften Forderungen schnell und gewinnbringend zu realisieren, damit sich der Kauf rechnet. Mit anderen Worten: In der Regel sind die Investoren an einer Aufrechterhaltung der Kredite nicht interessiert. Da die Sicherungsabrede einer schnellen Verwertung "im Wege steht", werden daher andere Strategien gewählt.

  • Bei Beendigung des bestehenden Kreditvertrages ist eine zwangsweise Verwertung der Sicherheit möglich.

  • Bei Unternehmen spielen jedoch ohnehin noch ganz andere Motive als die Verwertung der Sicherheiten eine Rolle. Investoren eröffnen sich damit die Möglichkeit, gerade mittelständische Unternehmen auf diese Weise in ihre Hand zu bekommen. Was bei einer Aktiengesellschaft durch eine "feindliche Übernahme" geschieht, erfolgt hier über den Ankauf diverser Unternehmensfinanzierungen.

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Über die Autorin:

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Dr. Ellen Ulbricht ist Juristin und Unternehmensberaterin, sie liefert unter Mahnen leicht gemacht Hilfen für das Forderungsmanagement. Dr. Ulbricht war 15 Jahre lang in leitender Position im Inkasso ...

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