Risiken für Kreditnehmer

Die wichtigsten Risikofaktoren

∅ 4.9 / 7 Bewertungen

Die wichtigsten Risikofaktoren

Risiko: Fristlose Kündigung des Kredits durch die Bank

Unerfreuliche Entwicklungen abseits Ihrer Planung sind jedoch nur eine Sache. Ganz unabhängig davon sollten Sie sich im Klaren sein, dass auch der Kreditvertrag als solcher gewisse Risiken für Sie birgt.

Damit Ihnen die Bank einen Kredit gewährt, schließen Sie mit Ihr einen Darlehensvertrag. Hierbei handelt es sich wiederum um ein Dauerschuldverhältnis. Das kann, von einigen Besonderheiten einmal abgesehen, nur durch Zeitablauf oder Kündigung beendet werden. Grundsätzlich kann die Bank als Darlehensgeberin ein Darlehen vor Ablauf der Vertragszeit nur dann kündigen, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Darlehensvertrag getroffen wurde. In der Regel verzichten die Banken jedoch auf ein ordentliches Kündigungsrecht, um dem in der Regel schwächeren Darlehensnehmer eine langfristige Sicherheit zu gewähren. Diese Sicherheit hat freilich trotzdem ihre Lücken, denn der Bank steht immer noch ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu. Davon wird Sie in der Regel nur allzu gerne dann Gebrauch machen, wenn sie sich von einem "unterdurchschnittlichen Kreditengagement" trennen möchte.

Der Hauptfall dieses Kündigungsrecht ist ausdrücklich in § 490 BGB genannt:

  • Das Darlehen kann gekündigt werden, wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse als Darlehensnehmer deutlich verschlechtern, oder

  • der Wert der Sicherheit, also der Wert der Immobilie, für deren Erwerb Sie das Darlehen aufgenommen haben, deutlich gesunken ist, oder

  • das Vertrauensverhältnis zwischen Bank und Kunde zerstört ist. In diesem Fall müssen allerdings die beiderseitigen Interessen abgewogen werden.

"Harte Negativmerkmale" wie die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger oder gar ein Insolvenzantrag sind auf jeden Fall Anzeichen für eine deutliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden und berechtigen zur Kündigung des Darlehens. Die Vollstreckungsmaßnahmen müssen noch nicht einmal unbedingt schon durchgeführt worden sein, bereits ihre Androhung reicht aus.

In diesen Fällen muss aber schon einiges passiert sein, damit die Bank von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen kann. Wie sieht es aus, wenn der Rückzahlungsanspruch der Bank zum Beispiel deshalb gefährdet ist, weil sich Ihre Einkommensverhältnisse durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit verschlechtert haben? In diesem Fall hat die Bank nicht ohne weiteres einen Zugriff auf Ihre Immobilien: Solange der Verwertungserlös aller in Betracht kommenden Sicherheiten höher liegt als der Rückzahlungsanspruch der Bank, ist eine Kündigung des Darlehensvertrages auch dann nicht gerechtfertigt. Eine ganz andere Situation ist es freilich, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht mehr nachkommen können.

Auch eine Kündigung aufgrund eines Wertverlustes der Immobilie ist unter strengen Voraussetzungen durchaus möglich. Zuerst sollten Sie freilich prüfen, ob dieses Risiko nicht schon bei Kreditaufnahme vorhanden gewesen war und sich nun erst viele Jahre später realisiert. Wenn in der Nähe Ihres Hauses oder der Eigentumswohnung eine neue Start- und Landbahn für den Flughafen oder ein neues Teilstück einer Autobahn gebaut wird, so geschieht dies nicht "plötzlich und unerwartet". In der Regel ziehen sich solche Änderungen des Flächennutzungs- und Bebauungsplanes über Jahre, wenn nicht gar Jahrzehnte, die Risiken einer Verschlechterung waren also möglicherweise bereits beim Abschluss des Darlehensvertrages vorhanden. Wenn die Bank von den Umständen hätte wissen müssen, die zum Wertverlust der Immobilie führten, dann kann sie jetzt nicht mit dem eingetretenen Wertverlust argumentieren.

Kaum schützen können Sie sich dagegen vor einen allgemeinen Wertverlust Ihrer Immobilie. Die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind in den vergangen Jahren in vielen Regionen drastisch gefallen. Wer ausgerechnet in der Hochzinsphase ein Haus gekauft oder gebaut hat und dementsprechend einen niedrigen Tilgungssatz von nur 1 % vereinbart hatte, der muss bei einem freihändigen Verkauf und erst recht im Falle eine Zwangsversteigerung feststellen, dass 30 Prozent oder noch weniger für die Immobilie erlöst werden können, als dies noch vor Jahren der Fall war. Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern müssen, deckt der Verkaufserlös in solchen Fällen das noch offene Restdarlehen meistens nicht ab. So bleiben Sie am Schluss trotz des Verkaufs noch auf einem Schuldenberg sitzen.

Risiko: Hohe Grundschuldzinsen

Sicherlich ist es Ihnen bei Vereinbarung der Grundschuld aufgefallen, dass bei der Eintragung der Grundschuld ein ganz anderer Zinssatz in das Grundbuch eingetragen wurde als der mit der Bank für die Gewährung des Darlehens vereinbarte. Zinssätze zwischen 14 und 20 % sind für eine Grundschuld keine Seltenheit. Wohlgemerkt, es handelt sich dabei nicht um den für das Darlehen vereinbarten Zinssatz, den Sie auf jeden Fall zahlen müssen. Dennoch können die Grundschuldzinsen schnell zur Stolperfalle werden.

Der Bank als Darlehensgeberin dient das zu erwerbende Grundstück als Sicherheit, deshalb lässt sie sich im Grundbuch eine Grundschuld eintragen. Können Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, dann ist die Bank berechtigt, das Darlehen zu kündigen und es fällig zu stellen. Die Grundschuld versetzt die Bank gleichzeitig in die Lage, die Zwangsversteigerung zu betreiben. Das kostet jedoch Zeit und vor allen Dingen Geld, denn zunächst muss der aktuelle Wert der Immobilie durch ein Gutachten bewertet, ein Zwangsversteigerungstermin anberaumt und die Versteigerung abgewickelt werden. Die noch offene Restforderung einschließlich der Zinsen und angefallenen Kosten können die Grundschuld sehr schnell übersteigen. Die Bank hätte damit für einen Teil ihrer Forderung kein Sicherungsinstrument mehr. Die vereinbarten (hohen) Grundschuldzinsen stellen also nichts anderes als einen "Puffer" für die Bank da, aus dem sie sich im Falle eines Schuldnerverzuges bedienen kann. Angesichts der Höhe des Grundschuldzinssatzes kann dabei schnell eine beträchtliche Summe zusammenkommen:

Bei einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro und einem Grundschuldzinssatz von 15 % fallen innerhalb von drei Jahren allein 45.000 Euro an Grundschuldzinsen an.

Diese Zinsen verjähren zwar nach drei Jahren, aber Sie sollten sich nicht zu früh freuen, denn ein Zwangsversteigerungsverfahren lässt gemäß § 212 BGB die Verjährung von Neuem beginnen, so dass die Zinsen auch über einen längeren Zeitraum auflaufen können.

Risiko: Ablauf der Zinsbindung

Die Zinsen werden im Darlehensvertrag in der Regel für einen Zeitraum von 5, 10, 15 oder 20 Jahren festgeschrieben, soweit sich der Kunde nicht ausnahmsweise für einen variablen Zinssatz entschieden hat. Die Laufzeit der Darlehens liegt dagegen meist bei 25 bis 30 Jahren oder gar noch länger.

Kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist werden Sie ein Angebot Ihrer Bank erhalten, mit dem Sie Ihnen einen neuen Zinssatz anbietet, was Auswirkungen auf die Ratenhöhe hat. Hat sich der Markt für Darlehenszinsen in der Zwischenzeit verändert, dann ist die Bank nämlich nicht verpflichtet, den Kredit zu den alten Konditionen weiterzuführen. Das kann für Sie zu erheblichen Mehrbelastungen führen, wenn in der Zwischenzeit der Zinssatz für Immobilienkredite stark gestiegen ist. Wollen Sie das Angebot Ihrer Bank nicht annehmen, dann bleibt nur die Möglichkeit einer Umschuldung: Sie müssen sich eine andere Bank suchen, die Ihnen ein neues Darlehen in Höhe des noch offenen Restsaldos gewährt. Das kann dann schwierig werden, wenn sich Ihre Bonität in der Zwischenzeit zum Negativen hin verändert hat, weil Sie beispielsweise nach längerer Arbeitslosigkeit im neuen Job nun deutlich weniger verdienen.

Auch damit müssen Sie rechnen

Nicht alles im Leben lässt sich planen - und wer denkt beim Hauskauf gern an die negativen Seiten des Lebens? Trotzdem sollten Sie auch auf die Möglichkeiten persönlicher Einschnitte einige Gedanken verschwenden. "Was wäre wenn ...

  • Eine Trennung oder Scheidung lässt den Traum vom Eigenheim in der Regel platzen. Nur in den wenigsten Fällen gelingt es, die Immobilie weiterhin zu finanzieren und gleichzeitig noch eine Wohnung für den Partner zu unterhalten. Deshalb sollten Sie sich zumindest darüber Gedanken machen, was im Falle eine Trennung/Scheidung mit dem Haus oder Wohnung geschehen soll und zwar vor dem Erwerb.

    Diese Frage stellt sich oft schneller, als einem lieb ist. Der Stress beim Hausbau, in den Sie auch noch viel eigene Arbeit im Form einer "Muskelhypothek" hineinstecken, hat schon manche Beziehung ins Wanken gebracht. Statt den Einzug ins neue Heim zu feiern, bleibt dann nur noch der Gang zum Scheidungsrichter.

  • Noch heikler ist das Thema Tod. Während meiner Tätigkeit als Geschäftsführerin verschiedener Inkassounternehmen hatten wir regelmäßig sehr tragische Fälle abzuwickeln, in denen ein (Ehe-)Partner innerhalb kurzer Zeit nicht nur den Lebensgefährten und Ernährer der Familie, sondern auch das Dach über dem Kopf verloren hat. Die Ursache hierfür war in der Regel ganz banal: Die Familie / das Paar hatte es im Vorfeld versäumt, für den Todesfall vorzusorgen. Darüber sollten Sie insbesondere dann nachdenken, wenn Sie Kinder haben: Den Tod des Partners zu verkraften, ist schon für einen Erwachsenen eine große seelische Herausforderung. Für die hinterbliebenen Kinder ist es eine Katastrophe, wenn sie innerhalb kurzer Zeit zusätzlich auch noch ihr Zuhause, ihre gewohnte Umgebung, die Freunde und Schulkameraden verlieren, weil das Haus nicht mehr finanzierbar ist.

Lebensversicherung abschließen!

Schließen Sie deshalb nach Möglichkeit eine Lebensversicherung in Höhe des vereinbarten Kredits ab, die es dem jeweils überlebenden Partner ermöglicht, die Immobilie zu erhalten. Wenn Ihr Budget dies nicht zulässt, dann schließen Sie zumindest eine Risikolebensversicherung ab, aus der Sie nach Ablauf der Versicherung zwar keine Versicherungssumme erhalten, aber zumindest das Todesfallrisiko absichern können, sofern die Bank den Abschluss einer solcher Versicherung nicht von sich aus schon verlangt.

Und wenn die Bank ihre Forderung verkauft?

In der letzten Zeit gingen immer wieder Berichte von Fällen durch die Medien, in denen die Banken Immobilienkredite bzw. die Forderungen weiterverkauft hätten. Welche Gefahr droht Kreditnehmern bei Kreditverkauf? Darf die Bank die Forderung überhaupt verkaufen, und wie kann man sich schützen? Das ist das Thema eines weiteren Leitfadens von Dr. Ellen Ulbricht:

"Forderungsverkauf und Kreditverkauf: Wenn das Immobiliendarlehen in fremde Hände gerät"

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie ist eine spannende Sache. Mit der Kreditaufnahme, die in der Regel untrennbar damit verbunden ist, sind freilich zahlreiche Risiken verbunden. Nehmen Sie sich vor Abschluss des Kreditvertrages die Zeit, darüber nachzudenken und ggf. die notwendigen Maßnahmen für den Fall des Falles zu treffen.

Kreditsicherheiten im Überblick