Investieren in geschlossene Fonds?

Risikokriterien

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Risikokriterien

Risiko-Kriterien

Auch wenn Beteiligungen dem Grauen Kapitalmarkt zugerechnet werden, gibt es zahlreiche Anbieter, die seit Jahren eine Leistungsbilanz erstellen. Damit können Sie sich ein Bild über Erfolg oder Misserfolg eines Initiators machen. Wenn einzelne Fonds weniger ausschütten als prognostiziert, bedeutet dies jedoch nicht sofort, dass es sich um einen erfolglosen Anbieter handelt. Denn Sie gehen ja immer eine unternehmerische Beteiligung ein und ein Unternehmen unterliegt immer Einflüssen, die anfangs nicht vorhersehbar sind.

Wenn bei einem Initiator sehr viele Fonds außer Plan laufen, dann sollten Sie vorsichtig sein.

Anbieter-Recherche: Bei der Anbieter-Recherche können Sie zusätzlich auch mittels der Suchmaschinen im Internet Informationen über den Initiator suchen.

Prospektcheck: Wenn der Anbieter "Ihres" Objektes eine ordentliche Leistungsbilanz aufweisen kann, können Sie mit dem Prospektcheck beginnen. Lesen Sie den Prospekt immer vollständig, notieren Sie Ihre Fragen und stellen Sie diese Ihrem Berater oder dem Initiator selbst.

Nachschusspflicht: Ein ganz klares Ausschlusskriterium ist eine eingebaute Nachschusspflicht. Das bedeutet, dass Sie über Ihre Einlage hinaus im Fall von finanziellen Engpässen des Fonds noch Kapital nachschießen müssen. Eine solche Klausel kann Ihr Vermögen vernichten! Überprüfen Sie auch Ihre eventuell bereits vorhandenen Fonds auf eine eventuelle Nachschusspflicht!

Weiche Kosten: Auch ein Blick auf die weichen Kosten lohnt sich. Weiche Kosten sind die Kosten, die Sie nicht hätten, wenn Sie direkt investieren würden, also beispielsweise Vertriebskosten. Diese sollten nicht höher als 20 prozent liegen, allerdings gibt es hier Unterschiede bei den einzelnen Beteiligungssegmenten.

Garantien: Sind Garantien, zum Beispiel eine Mietgarantie, eingebaut, fragen Sie sich: Wer ist der Garantiegeber? Eine Garantie ist nur soviel wert, wie derjenige, der sie garantiert. Ein Initiator, der selbst Garantien in Millionenhöhe gibt, wird diese u. U. einmal nicht bedienen können. Außerdem kostet eine Garantie Geld und bedeutet somit eine Renditeeinbuße für Sie. Garantien, die über eine Erstvermietung bei Immobilien hinausgehen, sind wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll und deuten bereits darauf hin, dass der Fonds eigenständig seine Prognosen nicht erfüllen wird.

Langlaufende Miet- oder Charterverträge: Bei den feststehenden Daten überprüfen Sie, ob z. B. ein guter Einkaufspreis erzielt worden ist, es langlaufende Miet- oder Charterverträge gibt, die Darlehen eine lange Festschreibungszeit besitzen und die Beteiligten (Mieter, Charterer und Reederei, Filmstudios) seriöse und bonitätsstarke Vertragspartner sind. Besorgen Sie sich Fachartikel zu Ihrer ausgewählten Beteiligungsart und recherchieren Sie im Internet, um den nötigen Marktüberblick zu erhalten.

Von einem langlaufenden Chartervertrag können Sie beispielsweise ausgehen, wenn mehr als 50 Prozent der geplanten Laufzeit fest verchartert sind. Ein langlaufendes Darlehen ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und mehr. Gehen Sie in diesem Bereich keine Risiken ein. Denn die Dinge, die bereits feststehen, wirken über die gesamte Laufzeit nach!

Fremdfinanzierungen: Oftmals treffen Sie innerhalb eines geschlossenen Fonds auf Fremdfinanzierungen. Eine Fremdfinanzierung an sich ist kein Ausschlusskriterium. Üblich sind auch Finanzierungen in Yen oder Schweizer Franken. In diesen Ländern liegt der Darlehenszinssatz niedriger, jedoch haben Sie das Risiko, aber auch die Chance, einer Währungskursveränderung.

Prognoseberechnung: Das Kernstück Ihrer Prospekt-Prüfung ist die Prognoseberechnung über die gesamte Laufzeit. Sie sehen in dieser Berechnung die prognostizierten Ausschüttungen und den geplanten Veräußerungserlös am Laufzeitende. Für Schiffe beispielsweise sollte nicht mehr als der Schrottwert am Laufzeitende (ca. 20 Prozent der Anschaffungskosten) kalkuliert werden.

Achten Sie auf realistische Annahmen. Ein prognostizierter Anschlusszinssatz an die festgeschriebene Zinsbindungsperiode von nur 5 Prozent (bei einer Euro-Finanzierung) wäre ein Warnhinweis, denn der langfristige Zinssatz für besicherte Darlehen liegt bei 8 Prozent.

Welche Annahmen werden für Inflation, Wertsteigerung und Mieterhöhungen getroffen? Sind die kalkulierten Instandhaltungskosten ausreichend?

Steuerliche Konzeption: Einen weiteren sehr wichtigen Punkt stellt die steuerliche Konzeption dar. Wenn der Prospekt die Anerkennung des gewählten Modells durch die Finanzverwaltung bereits in Frage stellt, ist dies ein Ausschlusskriterium. Üblich ist jedoch, dass in diesem Bereich von Annahmen gesprochen wird. Eine letztliche Anerkennung der steuerlichen Konzeption erfolgt immer erst mit der ersten Betriebsprüfung. Diese erfolgt aber erst drei bis fünf Jahre nach Auflegung des Fonds.

Ist Ihr eigener Prospektcheck positiv verlaufen, empfehle ich Ihnen, sich die Ergebnisse der Analysehäuser im Bereich der geschlossenen Fonds anzusehen. Diese ersetzen keinesfalls Ihre eigene Prüfung, jedoch können Sie Ihr Urteil bestätigen oder Sie auf weitere wichtige Aspekte aufmerksam machen. Die Bewertungsmethoden und -schwerpunkte der Analysehäuser, wie beispielsweise Scope, Fondstelegramm oder Fondsmedia, sind verschieden und nicht über jede Kritik erhaben. Die Analyseergebnisse können Sie in der Regel direkt beim Initiator oder über Ihren Berater erfahren. Nutzen Sie vorliegende Analysen, aber entscheiden Sie selbst!

Vorgehensmodell und Checkliste

Mit dem nachfolgenden Vorgehensmodell in der Abbildung 3 und der Checkliste am Ende dieses Artikels können Sie nun Ihre Investition planen. Haben Sie investiert, prüfen Sie fortlaufend die Jahresabschlüsse, besuchen Sie die Gesellschafterversammlung, stellen Sie Fragen, beobachten Sie den Markt und seien Sie stets wachsam.

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Ein Vorgehensmodell für Ihre Investitionsplanung

Checkliste für eine Investition in eine Beteiligung

  • Kommt eine Beteiligungsinvestition für Sie in Frage? Um die empfohlene Beschränkung auf 10 Prozent Ihres Kapitalanlagevermögens nicht zu überschreiten, ist aufgrund der Mindestbeteiligungen ab 10.000 Euro aufwärts in der Regel ein Vermögen von 100.000 Euro nötig. Fragen Sie sich, ob Sie das Geld für einen längeren Zeitraum entbehren können.

  • Finden Sie anhand der Übersicht in Abbildung 2 heraus, welches die Form von geschlossenem Fonds ist, die Ihre Ziele und Anlagewünsche erfüllt.

  • Verschaffen Sie sich über dieses Segment einen Marktüberblick: Welche Angebote sind zur Zeit auf dem Markt? Ist der Einstiegszeitpunkt günstig? Hier sollten Sie zum Beispiel den Währungsaspekt und die aktuellen Markttendenzen überprüfen.

  • Bei der Anbieterauswahl überprüfen Sie kritisch die vorliegenden Leistungsbilanzen. Hat der Anbieter die bisherigen prospektierten Erträge erwirtschaftet?

  • Sehen Sie sich genau an, wie der aktuelle Fonds ausgestaltet ist. Werden realistische Annahmen getätigt? Lesen Sie den Prospekt, insbesondere die Seiten zum Thema Risiko und den steuerlichen Rahmenbedingungen.

  • Ist eine Nachschusspflicht ausgeschlossen?

  • Überprüfen Sie, ob die weichen Kosten unter den empfohlenen Obergrenzen liegen.

  • Wenn Garantien eingebaut sind: Wer ist der Garantiegeber? Die beste Garantie nützt nichts, wenn der Garantiegeber schwächelt!

  • Sehen Sie nach, wie der Fonds von Analysehäusern bewertet ist. Fördern diese Analysen Aspekte zu Tage, die Sie bislang noch nicht beachtet hatten?