Viele Nebenerwerbs-Selbstständige arbeiten von zu Hause aus. Separate Geschäftsräume brauchen sie nicht. Genau genommen kann es sich dabei jedoch um eine Zweckentfremdung von Wohnraum handeln. Spätestens wenn Sie Ihr "Firmen"-Schild am Hauseingang oder Briefkasten festmachen, sollten Sie überprüfen, ob Ihr Mietvertrag Vorschriften über eine gewerbliche Nutzung macht.

Bei der Frage, ob Sie "von zu Hause aus" arbeiten dürfen, muss man allgemein unterscheiden nach öffentlichen Vorschriften und einzelvertraglichen Regelungen. Generell gilt: Wohngebiete sind keine Gewerbegebiete: In einem reinen Wohngebiet dürfen Sie also nicht einfach mit einer Schweinemast beginnen, chemische Rohstoffe für die Petro-Chemie verarbeiten oder Schiffschrauben fertigen. Nicht-gewerbliche (= selbstständige / freiberufliche) Nutzungen hingegen stellen grundsätzlich keine "Zweckentfremdung" von Wohnraum dar.

Ungeachtet baurechtlicher Nutzungsvorschriften gelten für Wohnraum zudem höhere Mieterschutzauflagen als für Gewerberäume. Daher verbieten die meisten Wohnungs-Mietverträge die geschäftliche Nutzung aller Art. Zumindest verlangen die Vermieter eine rechtzeitige Auskunft und behalten sich eine Zustimmung zum Vorhaben vor.

Keine Genehmigungspflicht bei stillem Gewerbe

Auch nach dem erwähnten BGH-Urteil darf die Zustimmung zu einem "stillem Gewerbe" oder selbstständigen Tätigkeiten in der Mietwohnung nicht einfach verwehrt werden: Sofern die geschäftliche Nutzung nicht überwiegt, keine Lärm- und Geruchsentfaltung, Sicherheitsgefährdungen oder regen Publikumsverkehr mit sich bringt und keine Beeinträchtigung anderer Mieter zur Folge hat, kann der Vermieter gegen "Geschäftemacherei im Wohnzimmer" grundsätzlich wenig ausrichten. Auch Geschäftspost im Briefkasten macht aus Wohnraum noch nicht automatisch Gewerberaum.

Selbst wenn Sie nicht gerade eine Industrieproduktion aufnehmen, lässt sich eine selbstständige Tätigkeit auf Dauer selten verheimlichen: Dass Sie vom heimischen Arbeitszimmer oder vom berühmten Küchentisch aus Geschäfte machen, wird schnell offensichtlich. Denken Sie nur an ...

• Beschriftung von Klingelknöpfen und Briefkasten,

• gelegentlichen Lieferantenverkehr und

• eventuelle Kundenbesuche oder auch die

• Lagerhaltung in einsehbaren Kellerräumen (wie im Fall mancher Ebay-Händler).

Sie sollten sich also rechtzeitig überlegen, ob die legitimen Interessen Ihres Vermieters und Ihrer Nachbarn durch Ihre Nebentätigkeit berührt sind. Setzen Sie dabei nach Möglichkeit auf Einvernehmen: Zwar kann Ihr Vermieter Ihnen nebenberufliche Tätigkeiten in Ihrer Wohnung nicht schlankweg verbieten, Ihnen aber das Leben schwer machen - zum Beispiel durch eine saftige Mieterhöhung. Zusätzliche Belastungen wegen vermeintlich erhöhten Wasserverbrauchs oder die - mancherorts tatsächlich - doppelten Müllgebühren gemischt genutzter Wohneinheiten dürfen nur in tatsächlicher Höhe an den Mieter weitergegeben werden.

Sofern Ihr "stilles Gewerbe" überhaupt nicht nach außen erkennbar wird, sollten Sie keine schlafenden Hunde wecken. Ansonsten informieren Sie Ihren Vermieter am besten frühzeitig. Falls es Ihnen nicht gelingt, sich mit ihm gütlich zu einigen, wenden Sie sich am besten an einen örtlichen Mieterverein. Beim Deutschen Mieterbund erfahren Sie, welcher der 320 deutschen Mietervereine für Sie zuständig ist.