öffentlich
Redaktion Druckversion

Nebenberuflich selbstständig: Tipps und Informationen für Ihre Gründung im Nebenerwerb

4.82222
(45)
Beitrag bewerten
Kommentar schreiben
Stand: 26. April 2013

Genehmigungen und Anträge

Muss ich meinen Vermieter fragen?

Viele Nebenerwerbs-Selbstständige arbeiten von zu Hause aus. Separate Geschäftsräume brauchen sie nicht. Genau genommen kann es sich dabei jedoch um eine Zweckentfremdung von Wohnraum handeln. Spätestens wenn Sie Ihr "Firmen"-Schild am Hauseingang oder Briefkasten festmachen, sollten Sie überprüfen, ob Ihr Mietvertrag Vorschriften über eine gewerbliche Nutzung macht.

Bei der Frage, ob Sie "von zu Hause aus" arbeiten dürfen, muss man allgemein unterscheiden nach öffentlichen Vorschriften und einzelvertraglichen Regelungen. Generell gilt: Wohngebiete sind keine Gewerbegebiete: In einem reinen Wohngebiet dürfen Sie also nicht einfach mit einer Schweinemast beginnen, chemische Rohstoffe für die Petro-Chemie verarbeiten oder Schiffschrauben fertigen. Nicht-gewerbliche (= selbstständige/freiberufliche) Nutzungen hingegen stellen grundsätzlich keine "Zweckentfremdung" von Wohnraum dar.

Ungeachtet baurechtlicher Nutzungsvorschriften gelten für Wohnraum zudem höhere Mieterschutzauflagen als für Gewerberäume. Daher verbieten die meisten Wohnungsmietverträge die geschäftliche Nutzung aller Art. Zumindest verlangen die Vermieter eine rechtzeitige Auskunft und behalten sich eine Zustimmung zum Vorhaben vor.

Zweischneidiges BGH-Urteil

Für Aufsehen hat vor einiger Zeit ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 165/08, PDF, 88 KB) gesorgt: Demnach darf ein Vermieter bei nicht vereinbarter geschäftlicher Nutzung einer Mietwohnung im Einzelfall durchaus kündigen: Er müsse "geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten", ohne entsprechende Vereinbarung nicht in Mietwohnungen dulden.

Gleichzeitig entschieden die BGH-Richter jedoch, dass der Vermieter "nach Treu und Glauben" verpflichtet sein kann, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Voraussetzung: Es handelt sich um eine Tätigkeit

  • ohne Mitarbeiter und

  • ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr.

Das muss der Mieter nach dem Willen des BGH im Zweifel allerdings glaubhaft machen können.

Grundlagen des Gewerbemietrechts

Falls Sie zusätzlichen Raumbedarf haben und mit dem Gedanken spielen, einen Gewerbemietvertrag abzuschließen, empfehlen wir Ihnen einen Blick auf unseren Grundlagenbeitrag "Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen".

Keine Genehmigungspflicht bei stillem Gewerbe

Auch nach dem erwähnten BGH-Urteil darf die Zustimmung zu einem "stillen Gewerbe" oder selbstständigen Tätigkeiten in der Mietwohnung nicht einfach verwehrt werden: Sofern

  • die geschäftliche Nutzung nicht überwiegt,

  • sie keine Lärm- oder Geruchsentfaltung, Sicherheitsgefährdungen oder regen Publikumsverkehr mit sich bringt und

  • sie keine Beeinträchtigung anderer Mieter zur Folge hat,

kann der Vermieter gegen "Geschäftemacherei im Wohnzimmer" grundsätzlich wenig ausrichten. Auch Geschäftspost im Briefkasten macht aus einer Wohnung noch nicht automatisch Gewerberaum.

Bitte beachten Sie: Selbst wenn Sie keine Industrieproduktion aufnehmen, lässt sich eine selbstständige Tätigkeit auf Dauer selten verheimlichen. Dass Sie vom heimischen Arbeitszimmer oder vom berühmten Küchentisch aus Geschäfte machen, wird schnell offensichtlich. Denken Sie nur an

  • Beschriftung von Klingelknöpfen und Briefkasten,

  • gelegentlichen Lieferantenverkehr und

  • eventuelle Kundenbesuche oder auch die

  • Lagerhaltung in einsehbaren Kellerräumen (wie im Fall mancher eBay-Händler).

Sie sollten sich also rechtzeitig überlegen, ob die legitimen Interessen Ihres Vermieters und Ihrer Nachbarn durch Ihre Nebentätigkeit berührt sind. Setzen Sie dabei nach Möglichkeit auf Einvernehmen: Zwar kann Ihr Vermieter Ihnen nebenberufliche Tätigkeiten in Ihrer Wohnung nicht schlankweg verbieten, Ihnen aber das Leben schwer machen – zum Beispiel durch eine saftige Mieterhöhung. Zusätzliche Belastungen wegen vermeintlich erhöhten Wasserverbrauchs oder die – mancherorts tatsächlich – doppelten Müllgebühren gemischt genutzter Wohneinheiten dürfen nur in tatsächlicher Höhe an den Mieter weitergegeben werden.

Sofern Ihr "stilles Gewerbe" überhaupt nicht nach außen erkennbar wird, sollten Sie keine schlafenden Hunde wecken. Ansonsten informieren Sie Ihren Vermieter am besten frühzeitig. Falls es Ihnen nicht gelingt, sich mit ihm gütlich zu einigen, wenden Sie sich am besten an einen örtlichen Mieterverein. Beim Deutschen Mieterbund erfahren Sie, welcher der 320 deutschen Mietervereine für Sie zuständig ist.

Wie geht es weiter?

Sie haben – soweit erforderlich – alle Erlaubnisse und Genehmigungen und wollen endlich loslegen: Was Sie für den Anfang sonst noch brauchen, erfahren Sie im nächsten Kapitel.

Mitglied werden, Vorteile nutzen!

  • Sie können alles lesen und herunterladen: Beiträge, PDF-Dateien und Zusatzdateien (Checklisten, Vorlagen, Musterbriefe, Excel-Rechner u.v.a.m.)
  • Unsere Autoren beantworten Ihre Fragen

Inhalt

Downloads zu diesem Beitrag

Über den Autor:

bild134003

Robert Chromow ist gelernter Industriekaufmann, Betriebswirt und Politologe. Seit zwanzig Jahren arbeitet er als freiberuflicher Journalist, Autor und Berater im eigenen Redaktionsbüro. Print- und Onl ...

Newsletter abonnieren