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Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen!

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Stand: 13. September 2010

Die Nebenkostenfalle

Die Nebenkosten stellen bei Gewerbemietverträgen eine echte Falle für den Mieter dar. Während bei Wohnraummietverträgen gesetzlich genau geklärt ist, welche Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können, ist dieses Thema auch hier weitgehend Verhandlungssache. Grundsätzlich gilt zwar, dass der Vermieter für die laufenden Kosten zuständig ist. Allerdings können anderslautende Regelungen vereinbart werden - und das ist durchaus üblich.

Bei Mietzahlungen sind grundsätzlich Pauschalen und Vorauszahlungen zu unterscheiden.

  • Pauschalen sind feste Sätze, mit denen alle Kosten abgegolten werden. Sind die tatsächlichen Kosten später höher, hat der Vermieter kein Recht auf Nachzahlung durch den Mieter. Fallen die Kosten umgekehrt niedriger aus, muss der Vermieter aber auch nichts an den Mieter zurückzahlen.

  • Normalerweise werden jedoch Vorauszahlungen vereinbart, die am Ende eines Jahres abgerechnet werden. Dann werden die real entstandenen Kosten ermittelt und der Anteil, der vom Mieter zu zahlen ist, ermittelt. Sind seine Vorauszahlungen höher, muss der Vermieter ihm zu viel entrichtete Beträge zurückerstatten. Sind die Kosten höher als die Summe der Vorauszahlungen, muss der Mieter den Fehlbetrag nachzahlen.

Betriebskosten

Während beim Wohnraummietrecht genau vorgegeben ist, welche Betriebskosten abgerechnet werden können (Betriebskostenverordnung), dürfen beim Gewerberaummietrecht auch darüber hinausgehende Kosten als Betriebs- oder Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden. So ist es bei Gewerberaum beispielsweise auch möglich, die Verwaltungskosten oder die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen!

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auf Basis der Heizkostenverordnung abzurechnen. Soweit nicht der konkrete Verbrauch einzelner Mieter ermittelt werden kann, werden die Betriebskosten normalerweise auf Basis der gemieteten Fläche (im Verhältnis zum Gesamtobjekt) umgelegt. Allerdings sind auch andere Regelungen möglich, beispielsweise die Verteilung zu gleichen Teilen oder eine Aufteilung nach Personen.

Strittig ist die Frage, wie mit nachträglich entstandenen Betriebskosten zu verfahren ist. Die Gerichte vertreten hier keine einhellige Meinung. In den meisten Fällen entscheiden sie jedoch dergestalt, dass eine nicht im Mietvertrag genannte Leistung auch nicht im Nachhinein abgerechnet werden kann. Gleichwohl kann sich der Vermieter aber mit entsprechenden Klauseln im Mietvertrag dahingehend absichern.

A propos Instandhaltung

Als Mieter sollten Sie generell darauf drängen, nur für "Schönheitsreparaturen" herangezogen zu werden. Sonstige Instandhaltungsmaßnahmen sollten samt und sonders im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.

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Über den Autor:

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Hartmut Fischer war über 15 Jahre für eines der führenden Steuersoftwareunternehmen Europas tätig und ist seit 2006 mit seiner Firma Wort Macht selbstständig tätig. Als freier Journalist mit Schwerpunkt Steuerrecht schreibt er für verschiedene Verlage.

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